賃貸マンションのトップブランド ブレインマンション

2009-07-01 19:45:59

　築20年の中古アパートを家賃１年分で甦らせるプロジェクト

の続きです。


　最近、「リノベーション」と呼ばれるとても高額な工事費で

中古アパートを再生する手法が専門誌などで紹介されていますが、

アパートや賃貸マンションは収益物件という事を考えると

最低限の予算で時代のニーズにあった物件にリフォームを

掛けていくという事の方が大家さんのためになると考えています。


　私達も建築業を仕事にしていますので高額なリノベーションを

提案した方が売上や利益になります。

　しかし、ブレインマンションで賃貸経営をご提案する事も

仕事としている以上、「中古で空室に困ったら大金をかけて

リノベーションしたほうが良い」とは言えません。


　建物が古くなっても、少ない予算でリフォームをしながら

最新の物件に対抗出来る競争力を維持していく事が大切だと

思います。


　さて、今日は本当に小額での改造です。


　トイレのトイレットペーパーのホルダーの交換です。


　トイレに座って用を足している時に、何気なくペーパー

ホルダーを眺めてしまう経験は何方にもあると思います。


　そんな時に、さえないデザインのホルダーよりも、

オシャレなモノの方が満足感が高いと思うのは私だけではない

と思います。


　上の写真は、この物件に最初から付いていたペーパー

ホルダーです。


　小学校の便所に付いているのと同じ格好のモノで、

昭和レトロの臭いがプンプンしていました。


　そういうのがお好きな人もいると思いますが、ここは思い

切ってカッコ良いデザインに変更します。


　真ん中の写真が、新しく付けたホルダーです。


　全然、感じが違いますよね。

　出来栄えの違いに気持ち良くなって、ついでに取り付けた

のが下の写真のタオル掛けです。


　ペーパーホルダーと統一されたデザインのモノを選んで

みました。


　この部分だけ見れば、とってもオシャレな物件に見えます。


　この部屋の改造は小物の取付で完成です。


　続いて次回からは、貸し出す際のアイディアをご紹介して

いきます。

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2009-06-30 08:52:22

　このトピックスでは、築20年の中古アパートを家賃1年分の

改造費で、最新のアパートと競争できる物件に変身させる

リフォームについて、その実例をご紹介してきました。


　今日は、若い人たちのアパートやマンションに対する

ニーズを知るために2つの雑誌をご紹介します。


　若者向けのアパートインテリア雑誌ですが、

「ＳＭＡＲＴインテリアＢＯＯＫ」と

「インテリアＪＡＣＫ」です。


　20代から30代の主に男性が賃貸住宅に住んで、

インテリアコーディネートをするための参考に使っている

雑誌です。


　この中に興味を引く特集がありましたのでご紹介しますが、

「女の子のホンネ、聞いてみました。私達のＯＫルーム

＆ＮＧルーム」

と題して、女子大生100人に男の人の部屋の好き嫌いを

アンケートした結果が掲載されています。


　一例をご紹介しますと、


Ｑ．ズバリ、好きなインテリアのテイストは？

シンプル62％、モダン11％、ロック8％、アジアン8％

と続きます。


　それを受けて「モテ部屋づくり10のポイント」として、

■アイテムの色は壁や床に合わせる

■雰囲気のある暗めのライト、実はＮＧ！？

といった解説がされていました。


　普段、ブレインマンションの企画や今回の様なリフォーム物件の

デザインをする私達も、気が付けば中年の仲間入りをして、

時として若い人たちの感性からかけ離れてしまう事もあります。


　たまには、この様な若い人たちが読む雑誌に目を通し、

若者のニーズを理解する事が重要だと思います。


　ちょうど、学生向きのワンルームのリフォーム依頼がきて

いますので、この様なノウハウを参考に、今度はデザイン面で

楽しんでいただける改造をしていきたいと思います。


　　空室でお困りの大家さんのご相談はこちらへ。
　～できるだけ低予算で一肌脱がさせて頂きます。～


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2009-06-29 08:34:04

　家賃１年分の予算で中古アパートを改造して、入居満室の

物件にリフォームするプロジェクトの続きです。


　これまでに部屋の内部の器具の交換や間取りの小改造、

共用部分の塗装などを手がけてきましたが、最近話題の

セキュリティ対策も入居者に喜んでもらえる部屋作りには

必要です。


　上の写真ですが、この部屋のドアの横に窓があります。


　この窓の内側はキッチンになるのですが、アパートの

セキュリティ上、ここに面格子が無いのは頂けません。


　そこで、真ん中の写真の様に面格子を取付てみました。


　この面格子は、ホームセンターで売っているあるものを

流用して作りました。おそらく、サッシ屋さんから購入する

事に比べて10分の1程度の値段で取り付けることが出来たと

思います。

　何を流用したか？は、ご想像にお任せします。


　偶然ですが、通常アパートについている格子よりも洋風で

オシャレなカタチの仕上がりになりました。


　これでオーナーからのご依頼のフレンチ風の仕上がりに

ちょっと近づいたと思います。


　取り付けてみると、

「このアパートは、入居者の安全確保に取組んでいますよ。」

と無言のメッセージを放っているような印象になりました。


　仕上げに、テレビモニター付ドアホンを取付して、

防犯面では最新のマンションと同じレベルになりました。


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2009-06-26 18:37:13

　昨日はドアの塗装をご紹介しましたが、今日は階段の

塗装です。


　空室でお困りの大家さんの物件を拝見させていただいて

共通するのが、塗装部分の錆や汚れが放置されている事です。


　これらを磨いて塗装しなおす事で、かなりイメージアップ

してきます。


　特に階段部分は薄暗いイメージが付きやすいので、マメに

メンテナンスをする事をお勧めします。


　写真上が、塗装前のエントランス部分の階段です。


　薄暗い印象がしますね。


　建物は入り口が重要なので、この様な場所はどんどんと

イメージチェンジをしていきたいです。


　真ん中の写真も、階段です。


　上から見ると足で踏む部分がネズミ色なので、余計に

薄暗く感じます。


　ここも、先日のドアと同じ様に白で塗装してみました。


　手で触れる部分なので、汚れが目立たない色でも良かった

のですが、イメージチェンジが強調出来る様に思い切って

白にしました。


　下の写真が塗装済みの出来栄えです。


　全然違いますね。


　せっかく、手摺が綺麗になったので、足で踏む部分も何とか

したいと考えています。


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2009-06-25 09:47:06

　家賃１年分で入居率がアップするリフォームの続きです。


　昨日から、共用部分のリフォームに入っていますが、

廊下に取り付けられた鉄製のドアの塗装の劣化が気になります

ので、こちらの塗装をします。


　写真上が塗装前です。


　このドアは、給湯器や水道の配管が入っている

メーターボックスと呼ばれる部分です。


　真ん中の写真の通り、ドアの下の部分は錆びて汚く

なっていました。


　このドアに塗装をするのですが、何色にするかが問題です。


　オーナー様との打合せで、今後この建物は小改造を重ねながら

フレンチ風のデザインにアレンジしていく事にしているので、

それに合った色を選びます。


　色々検討した結果、玄関ドアと同色にまとまる事にして、

下の写真の様な出来栄えになりました。


　それにしても、こんな中古物件を少ない予算でフレンチ風の

デザインに変えていくのに、どんな方法を取れば良いのか？

提案している私達も半信半疑ですが・・。


　今後の展開をお楽しみにして下さい。



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2009-06-24 19:10:53

　シリーズでお送りしています築20年のアパートのリフォーム

の続きです。


　部屋のリフォームは、キッチン、トイレ、玄関、小物類と

劇的な変化を遂げています。


　さらに、入居を希望される方から好印象を獲得するために、

共用部分の廊下や階段をリフレッシュしていきます。


　まず第一歩目は、掃除からです。


　上の写真が、リフォーム前の状況です。


　写真ではわかり難いのですが、白く塗装された壁や天井に

黒い汚れがこびりついています。


　クモの巣や虫の死骸が汚れの原因です。


　この様な汚れを簡単に落とす方法をご紹介します。


　真ん中の写真の様な洗剤を使うと効果的です。


　この洗剤は、100円ショップなどでも手に入る

「網戸のクリーナー」です。


　弱アルカリ性で虫の死骸を溶かして落とします。


　下の写真が試しに汚れ落しをしたところですが、

壁の一部が白くなっている部分が使用後です。


　廊下１階分の壁の汚れ落しだけで、半日ほどかかりましたが、

新築の頃の輝きが戻ると感激します。


　次回から、この共用部分をステキに見せるための改造を

ご紹介していきます。


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2009-06-23 08:53:14

　シリーズになりました、中古アパートのリフォームですが、

これまでに、キッチン、トイレ、玄関とリフォームをすすめてきました。


　このお部屋は、1年前に壁紙の貼替えをしてあったので、

その部分は今回は行いません。


　家賃1年分を上限に、この物件を満室物件に変えるための

提案として、スイッチプレートの交換をしてみました。


　上の写真が、改善前の状態です。

　ベージュのプラスチックのプレートがどことなく

昭和レトロを感じさせます。


　このプレートを、最新のコスモスイッチに交換します。

　真ん中の写真が交換後です。大型の真っ白いスイッチが

部屋の雰囲気を変えました。


　アパートの原状回復の際に、壁紙の貼替えをされる大家さんは

たくさんいますが、スイッチ交換まで手をつけない方が多い

のは何故でしょうか？


　入居される方が日常手を触れる部分なので、スイッチが

新型になるとお部屋のイメージは、劇的に変わるので

お勧めです。

　
　それほど高額なモノではないので、費用対効果は絶大です。


　ついでに、大家さんにテレビモニター付インターフォンを

提案して付けて頂きました。

　下の写真が玄関外のカメラです。


　これで、装備の上では最新の物件に引けを取りません。

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2009-06-22 09:00:11

さて、前回までにキッチンとトイレというこの部屋の

設備的な問題は解決が出来ました。


　でもそれだけでは、私達の目指す入居満室になる

リフォメーションのあるべき姿は完成しません。


　この様な中古物件の空室対策をする上で重要な事は、

見学者の第一印象を良くする事です。


　物件の痛み具合によっては、壁や床のデザインをガラッと

変えてデザイナーズマンションの様にしてしまうのですが、

この部屋は壁紙も床も比較的綺麗なので、それらに手を

加える事はやめました。


　まず、この部屋の第一印象を悪くする原因は、玄関の緑色の

塗り床です。


　上の写真がそれです。


　部屋の顔であるべき玄関がこれでは、勿体ないですね。


　早速、クッションフロアーを貼って、イメージチェンジを

しました。


　大理石調のクッションフロアーを貼ると、真ん中の写真の

様に全く印象が変わります。


　それに加えて、下駄箱がないという問題を解決するために

一工夫をしました。


　なんと下駄箱を置くスペースすらない間取りだったので、

下の写真の様な収納を作り、靴は斜めに入れる様に工夫を

しました。


　これならスペースの問題がなく、たくさん靴が入ります。


　この様に築20年のアパートは現在のブレインマンションでは、

考えられない欠点を持っていますが、効果的な対策をして

いく事で、入居満室物件に変えていく事は可能なのです。


　まだ、予算が残っていますので、次回は小物の変更でする

イメージアップをご紹介します。


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2009-06-19 19:43:49

　昨日に引き続き、中古の空室物件のリフォーム工事の

レポートです。


　築20年も経つと、アパートのあちこちが古ぼけてしまい、

それと同時に空室が目立つ様になり、先行きに心配を抱えて

いる大家さんは多いと思います。


　私達は、その様な物件を1年分の家賃程度の金額で、

甦らせる事を大家さんにお勧めしています。


　今回は、この物件のトイレのリフォーム結果をご紹介します。


　上の写真は、リフォーム前です。

　水洗トイレにはなっていますが、どこか薄汚いですよね。

　中に入ってみると床が水分を吸って軟らかくなっていました。

　このままでは、印象が悪いばかりか、危ないです。


　まず、便器を外して、床の補強を始めます。

　それが真ん中の写真です。こういう見えない部分こそ

丁寧に直していきます。


　そして、下の写真の様に完成しました。


　便器はそのまま使いますが、便座だけ交換して

ウォッシュレットにしました。


　壁紙は比較的綺麗だったので、張替えませんでしたが、

床は新しいクッションフロアにしました。


　そして、ペーパーホルダーとタオル掛けを新品のオシャレな

カタチのモノに交換し、コンセントのカバーも今風のモノに

交換したので、全く印象が違います。


　昨日のキッチンの交換と合わせても、まだ、予算が残って

いますので、次はどこを改造しようか楽しみです。


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2009-06-18 19:23:35

ヤマウラ佐久支店では、ブレインマンションの建築工事

以外にも、アパートの空室でお困りの大家さんのご相談も

させていただくようになりました。


　前回の土地活用セミナーで、「家賃一年分程度の予算で

入居者に喜ばれるリフォームをしましょう！」と言って

しまった手前、実践をしてみなければいけませんし。


　さて、先日ご紹介しましたアパートの改修工事が始まり

ました。


　よく、「入居が決まったらリフォームしても良いよ。」

という大家さんがいますが、そんな事では絶対ダメです。


　何故かというと、せっかく見学に来た方が古臭い状態を

見ても、リフォームのイメージが湧かないからです。


　ですから、まず最低限の改修をしてから、入居募集をする

という心構えが重要なのです。


　さて、今回は、キッチンの交換をご紹介します。


　一番上の写真がリフォーム前です。

　このアパートのキッチンはもう10年以上使い込んでいる

のだと思います。古ぼけて、収納の床は壊れていました。


　おまけにレンジフードが無いので、部屋に煙が溜まって

しまいます。



　真ん中の写真は、リフォームのために、古いキッチンを

取り外したところです。



　そして、一番下の写真がキッチン交換終了後です。

　キッチンとレンジフードと吊戸棚まで取り付けました。

　まだ養生用のビニールが付いているので新品のキッチンと

いう事がお解りいただけると思います。

　この部分だけ見れば、新築のマンションと大差ありません。



　そして、玄関からキッチンが丸見えというこのアパート
の

欠点も、キッチンの向かいに小壁を取り付けたので、

同時に解決出来ました。


　写真を比べていただければ、リフォームの効果は覿面です。


　ここまでやっても、まだ一年分の予算の半分くらいです。


　次は、どこを改造するのか？

　また、このトピックスでご紹介していきます。

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